就在昨天，一则“万科要养猪了”的消息刷屏了。

是的，你没听错，房地产巨头万科，要养猪了。

很多人对于万科和猪的记忆，还停留在2012年，王石给田小姐做的那一碗“笨笨牌红烧肉”。

而现在，万科真的要养猪了，今年3月，万科就正式成立了食品事业部，主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮三大领域。

现在正式开始了招兵买马：

这次招聘的职位都是在深圳。我点开猪场总经理的职位介绍，发现是这样的：

你看，万科不是拿几个钱砸下去收个猪场，听听有没有响，而是真的要从选址建厂开始，从0单排了。

好好的地产企业为啥要养猪呢？

原因很简单，而且和很多人的常识相反：养猪赚钱，而地产，没那么赚钱了。

01 猪，真香

很多人说万科放着高大上的房地产业务不做，为啥要去做接地气的养猪。

其实就跟很多白领月薪不到5000，而金牌保姆月薪上万一样，接地气的往往才是真赚钱的。

2019年12月，在中国企业领袖年会上，王石问新希望集团董事长刘永好：

今年猪肉涨价，你们一定赚大钱了，到底赚了多少钱？

刘永好：我想请你吃饭一点问题都没有。

刘老板还是太谦虚了。年报显示，新希望2019年净利润50个亿，请谁吃饭都够用了。

而这里面，猪养殖业务实现营收74.87亿元，较2018年同期增长132.16%。

要知道，新希望在养猪行业里还只是个小老弟。老大哥之一的牧原股份更是厉害。

2019年以来，牧原的股价走出了六亲不认的架势，市值蹿到2700亿，眼看就赶上万科了：

所以还真别看不起养猪的，这养猪养好了，真不比卖房子差。牧原股份的老板秦英林夫妇，身价已经超过了顺丰王卫，拼多多黄铮以及桥水的达里奥。

我们看看两个公司的财务数据杜邦分析。

万科：

牧原股份：

可以看到，去年养猪的净资产收益率和营业净利润率等各项运营数据都完爆卖楼的。

再看看今年一季度的最新财报，万科扣非净利润只有10个亿，而牧原股份又大赚40个亿。

原因也很简单，疫情期间你可以不出去看房，但你总得吃猪肉吧。

看到这你应该就能理解，为什么在万科之前，碧桂园、万达、恒大等头部房企也均纷纷宣布进军农畜业。

别听有些人YY什么地产公司搞养殖是为了方便拿地盖楼。

朋友，时代变啦，养猪比盖楼还赚钱好不好？

一个房企养猪，可能是想吃猪肉了。但万科的同行们也纷纷跨界搞养殖、搞饮用水、造车、做机器人，前赴后继的走上了多元化的路，那说明这个行业内部出现了一些变化。

02 房地产后周期

房地产是从什么时候开始“不香”了的？

从世界经验来看，发达国家房地产大致经历了三个阶段。

第一阶段是大建设阶段，时间是二战后的20-40年，英美日德等国家都开始大干快上。

第二阶段是提质降速阶段，上世纪的70-90年代，发达国家普遍出现新开工峰值，此后住房建设增速换挡，提质降速。

第三阶段是存量房时代，二手房成为主要交易品种。比如2017年美国日本二手房交易占比分别是80%，59%。

咱们现在处在哪个阶段呢？

数据显示，我们大概在2010年出现盖新房子峰值，而在2013年出现卖房子峰值（过了3年房子盖好了）。

可以说，2013年以前，我们处在大建设的第一阶段，60-70后婴儿潮先后进入首次置业期，城镇化和经济建设增速很快。

所以这么一看你就清楚了，我们为啥会认为房地产是赚大钱的，就因为这个行业在过去是赶上了好时候，踩中了时代的节奏，大干快上，大把捞钱。

此后，房屋建设放缓，我们逐步进入了第二阶段。

并且在一些热点城市，节奏更快一些，已经进入了存量房为主的第三阶段。根据过去3年二手房成交占比数据，目前我国进入存量房时代的城市有：

深圳（61%），北京（55%），大连（51%），厦门（50%），上海（50%）。

存量房时代意味着什么呢？意味着，房价再涨也没这些开发商什么事了。

所以你是不是就能理解，万科为啥会在之前喊出“活下去”的口号？真不是它矫情，而是真的日子没那么好过了。

所以，在2018年万科就将集团战略升级为“城乡建设与生活服务商”。什么概念呢？之前是城乡建设为主，现在还要加上生活服务这块了。不然坐拥宝贵的业主资源，却没法充分利用。

从这个角度看万科养猪，一点都不突兀。2018年万科就并购了太古冷链库，现在又搞起了养猪，再加上地产商最擅长的营销，可谓是从生产，到冷链运输，再到最后的营销到户，全产业链齐活了。

所以万科养猪不是可选项，而几乎是想要活下去的必选项。

03万科，看过猪跑就能吃上猪肉吗？

但是，这里面还有一个问题。

稍微看过一些行业研究的人都应该听说过一个词，叫做【猪周期】：

现在猪价上涨，大家都冲进来搞养殖，但是等你盖完养猪场买好小猪仔，可能就到了猪周期的低点了。

不能光看见贼吃肉看不见贼挨打，猪周期下行的时候，几个龙头的日子也不好过，更何况来跨界的。

网易丁磊从2009年就跨界搞未央猪，到现在也没多大水花；过去很多活不下去了的钢厂也转型养猪，最后把自己养破产了。

养猪是个高投入、低产出、高风险的产业。一个环保，一个防疫，搞不好是会出大问题的。靠几个2-3年工作经验的新兵蛋子是很难把猪养好的。

任何行业，都要敬畏专业和积累。

最后，如果万科真能靠养猪转型成生活服务商，猪肉供应多了，价格下降，我们也能早日实现猪肉自由。

不管万科到时候香不香，爱吃猪肉的我大概率会“真香”。